Presse
Wir freuen uns, Ihnen hier unser Bild in den Medien zu präsentieren. Unsere qualitativ hochwertige Arbeit schlägt sich auch in den Presseberichten nieder, die wir für Sie zusammengestellt haben. Blättern Sie virtuell in den Artikeln und lesen Sie, wie andere über uns urteilen.
Ihr eigenes Urteil bilden Sie sich natürlich am besten, wenn Sie die Qualität unserer Beratung und Dienstleistungen selbst für sich nutzen!
Baufinanzierungsberatung: Keine Beratung ohne Beratungsprotokoll !
Von Gerhard Kleinbauer
Zur seriösen Baufinanzierungsberatung gehört außer der selbstverständlichen fachlichen Qualifikation des Beraters auch die schriftliche Dokumentation der gesamten Beratung in einem Beratungsprotokoll.
Zu einem Zeitpunkt, da die Finanzdienstleistungsbranche mehr denn je für die „Reinigung“ des Gewerbes von Nichtskönnern und schwarzen Schafen engagiert ist, stellt ein solches Protokoll ein geeignetes Mittel dar, um den Verbraucher und Ratsuchenden vor unlauteren Machenschaften zu schützen und die Seriosität des Beraters zu unterstreichen.
Für den Kunden sind die Vorteile offensichtlich: Er kann zu jeder Zeit das Ergebnis der Beratung von einem sachverständigen Dritten überprüfen lassen und gegebenenfalls Beratungsfehler und ihre Folgen beweisen. Allein dieser Umstand hat bereits einen positiven Einfluß auf das Beratungsgebahren und hilft, vorsätzliche Falschberatung einzudämmen.
Aber auch der Berater hat nur Vorteile von einem solchen Beratungsprotokoll. Er kann ebenfalls den gesamten Ablauf der Beratung bei späteren Meinungsverschiedenheiten beweisen und sich so vor unqualifizierter Kritik und der leider gelegentlich vorhandenen Vergesslichkeit seiner Kunden schützen. Nur allzugern wird eine Veränderung der Lebenssituation mit Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung zum Anlaß genommen, über eine mögliche Falschberatung nachzudenken.
Die Ehescheidung, die beispielsweise die Veräußerung des selbsgenutzten Eigenheims zur Folge hat, ist an sich schon mit Ärger, Sorgen und Kosten behaftet. Wenn dann noch dazu eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Rückzahlung der Darlehen in Höhe von zigtausend Mark kommt, erinnern sich die Bauherren möglicherweise ungern an die Beratung, in der auf diesen Punkt deutlich hingewiesen wurde. Dann ist ein Beratungsprotokoll ein geeignetes Mittel zur Darstellung des tatsächlichen Beratungsverlaufs.
Welche Anforderungen sind nun an ein solches Protokoll zu richten, damit es den gewünschten Zweck erfüllt?
Name und Anschrift von Auftraggeber und Auftragnehmer.
Festlegung des Beratungsumfanges (Definition des Auftrages)
Darstellung der wirtschaftlichen und steuerlichen Situation des Auftraggebers vor dem Immobilienerwerb bzw. vor dem zu beratenden Ereignis.
Darstellung der Lebensplanung bzw. des Planungshorizontes
Schätzung der Gesamtkosten der Immobilie mit Hinweis auf die Quellen für die einzelnen Kostenpositionen.
Darstellung der Finanzierungsalternativen oder des einzelnen Finanzierungsvorschlages mit Angabe der Vor- und Nachteile.
Begründung des eigenen Votums bezüglich Finanzierungsform und Auswahl des oder der Geldgeber.
Datum und Unterschrift von Auftraggeber und Auftragnehmer.
Ob das Protokoll in Form eines Abschlußprotokolls erstellt wird oder in der Form der Fortschreibung der einzelnen Positionen ist u.a. eine Frage der Betriebsorganisation des Beraters. EDV-Programme für Gesamtkostenschätzungen und Finanzierungsvorschläge können die Arbeit sehr erleichtern. Allerdings ist darauf zu achten, daß stets das aktuelle Datum und die Unterschriften von Auftraggeber und Auftragnehmer auf den Einzelelementen sind, die später als Gesamtheit das Protokoll darstellen sollen. Selbstverständlich muß jeder der Beteiligten ein Exemplar der Unterlagen erhalten.
Dieses Vorgehen ist für alle seriösen Berater ein weiterer Schritt zur Eliminierung der Scharlatane und Stümper.
Für wen lohnt sich die Umschuldung ?
Niedrige Zinsen verlocken zu voreiligen Hoffnungen
Von Gerhard Kleinbauer
Seit überall zu hören ist, daß wir das niedrigste Zinsniveau seit langer Zeit haben, machen sich Darlehnsnehmer, die vor einigen Monaten oder Jahren ihr Darlehen zu einem teilweise viel höheren Zins aufgenommen haben, Gedanken, ob es möglich ist, durch eine Ablösung dieses teueren Geldes und gleichzeitige Neuaufnahme zu niedrigeren Zinsen - im Fachjargon "Umschuldung" genannt - von der derzeitigen Lage am Kapitalmarkt zu profitieren.
Eine ähnliche Fragestellung taucht auf, wenn der Kunde nach Vertragsab-schluß feststellt, daß er das gleiche Darlehen bei einem anderen Geldgeber günstiger bekommen hätte. Die Problematik des exakten Konditionsver-gleichs soll hier mal außen vor bleiben.
Den verständlichen Wünschen der Darlehnsnehmer steht allerdings i.d.R. eine Vereinbarung entgegen, die sich in fast allen Darlehnsverträgen mit fest vereinbarten Zinsen wiederfindet. Hiernach muß der Bauherr (Dar-lehnsnehmer) dem Geldgeber bei Rückzahlung des Darlehens vor Ablauf der Zinsbindungsfrist eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung bezah-len, mit der der Geldgeber den Schaden ersetzt haben will, der durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Dabei hängt die Höhe dieses Schadens von der Restlaufzeit der Zinsbindung und der Höhe des Zinsniveaus zum Zeitpunkt der Darlehnsaufnahme und der Ablösung ab.
Daß dies eine mehr als nennenswerte Größenordnung an Kosten verur-sachen kann, soll das folgende Beispiel zeigen: Familie Unzufrieden hat 1991 ein Darlehen in Höhe von 200.000 DM zu einem Zins von 8,5 % aufgenommen. Dieser Zinssatz wurde bis zum Jahre 2001 (Zehnjahreskon-dition) fest vereinbart. Wegen der derzeit niedrigen Zinsen beantragte man bei einem anderen Geldgeber auf der heutigen Basis ein neues Darlehen über 200.000 DM zu einem Zinssatz von 7 %, ebenfalls zehn Jahre fest. Als Familie Unzufrieden Ihrer bisherigen Bank mitteilt, daß sie das Dar-lehen zurückzahlen möchte, wird ihr von dort unter Hinweis auf den Darlehnsvertrag mitgeteilt, daß man ausnahmsweise einer vorzeitigen Rückzahlung zustimmt, jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 35.000 DM in Rechnung stellt.
Unter diesen Voraussetzungen lohnt sich eine Umschuldung auf keinen Fall.
Auch wenn das Darlehen aus einem anderen Grund vorzeitig zurückgezahlt werden soll (Hausverkauf, Ehescheidung, Lottogewinn) berechnen die Geldgeber ihren Schaden und verlangen Ausgleich vom Darlehnsnehmer.
Wohl dem, der in seinem Darlehnsvertrag bei vorzeitiger Rückzahlung nur eine Pauschale von 2% oder 3% vereinbart hat. Er kommt mit maximal 6000 DM Kosten davon.
Bei Darlehen mit variablen Zinsen ist in den meisten Fällen eine jederzei-tige Rückzahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Hier lohnt sich ein Blick in die Darlehnsverträge.
Läuft die Zinsbindung eines Darlehens nur noch 1 oder 2 Jahre, so kann es durchaus sinnvoll sein, wenn man mit steigenden Zinsen rechnet, auf dem derzeitigen Zinsniveau ein Gespräch mit dem Geldgeber zu suchen um sich die niedrigen Zinsen für 10 Jahre oder länger zu sichern, auch wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt wird.
Das Annuitätendarlehen in der Baufinanzierung
Auch das Bauspardarlehen ist ein Annuitätendarlehen
Von Gerhard Kleinbauer
Die mit Abstand am weitesten verbreitete Darlehnsform in der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen, das seinen Namen daher hat, daß die Zinszahlung und die Tilgung des Darlehens in einer gleich hohen Rate (Annuität) während der gesamten Festschreibungszeit erfolgt. Wenn sich nach Ablauf der Zinsfestschreibung die Zinsen nicht ändern, ist die Rate während der gesamten Darlehnslaufzeit gleich hoch.
Die Systematik in dieser Darlehnsform läßt sich beispielhaft wie folgt darstellen:
Bei einem aufgenommenen Darlehen in Höhe von 100.000 DM, einem Darlehnszinssatz von 6 % und einem Anfangstilgungssatz von 1 % muß der Bauherr jährlich 7.000 DM bezahlen, die sich im ersten Jahr aus 6.000 DM Zinsen und 1.000 DM Tilgung zusammensetzen. Im 2. Jahr beläuft sich seine Darlehnsschuld nur noch auf 99.000 DM, da er ja bereits 1.000 DM zurückgezahlt hat. Also betragen die Zinsen in diesem Jahr nur 5.940 DM. Die 60 DM, die der Darlehnsnehmer nun an Zinsen gespart hat, werden jetzt der Tilgung hinzugerechnet, so daß der Tilgungsanteil im 2. Jahr bereits 1.060 DM beträgt.
So geht das nun Jahr für Jahr weiter und nach rd. 32 ¾ Jahren ist das Darlehen dann zurückbezahlt. Dadurch, daß man bei einem niedrigen Zinssatz weniger Zinseinsparung durch die Tilgung hat, als bei einem höheren Zinssatz, ergibt sich zwangsläufig eine längere Darlehnslaufzeit bei niedrigem Zins als bei höherem Zins.
In unserem Beispiel würde sich bei einem Zinssatz von 5 % die Darlehnslaufzeit auf 36 ¼ Jahre verlängern, während sie bei einem Zinssatz von 7 % nur 30 Jahre betragen würde. Diese Zusammenhänge sind von großer Wichtigkeit, wenn man Darlehnsvergleiche auf der Basis der Gesamtkosten oder der Monatsraten durchführen will.
Auch das Bauspardarlehen gehört zur Gruppe der Annuitätendarlehen, weil es auf dem gleichen Prinzip aufbaut. Lediglich die Höhe der Anfangstilgung ist anders als bei einem normalen Annuitätendarlehen. Je nach Bauspartarif beträgt sie zwischen 5 % und 7%. Bei einem angenommenen Darlehnszins von 5 %, wie er in den meisten Tarifen üblich ist, ergibt sich eine Darlehnslaufzeit von 14 Jahren bei 5 % Anfangstilgung und von 11 Jahren bei 7 % Anfangstilgung.
Der Vorteil des Bauspardarlehen besteht darin, daß der Bauherr unabhängig von der Zinsentwicklung bereits beim Abschluß des Bausparvertrages weiß, daß er später einen bestimmten festen Zinssatz für sein Darlehen bekommt. Was er nicht weiß, ist der Zeitpunkt, zu dem er dieses Darlehen bekommt.
Weiterhin muß er erst mal ein „Eintrittsgeld“, das man auch Abschlußgebühr nennt, in Höhe von 1 % bis 1,8 % der Bausparsumme bezahlen, um in den Kreis der Bausparer aufgenommen zu werden. Auch muß er sich verpflichten, sein Spargeld während der Ansparphase zu einem vergleichsweise niedrigen Zinssatz anzulegen, um so das Recht auf das später zu erlangende zinsgünstige Bauspardarlehen zu erwerben.
Bei einem Vergleich beider Darlehnsformen miteinander muß man folglich immer auch die Nachteile der Ansparphase des Bausparvertrages berücksichtigen. Wegen der Komplexität dieser Zusammenhänge ist es aber für den Laien sehr schwer, die richtige Entscheidung zu treffen, zumal oft bereits ein Teil der Vorkosten erbracht ist zu dem Zeitpunkt wo die Entscheidung getroffen werden soll.
Ganz hilfreich für eine grundsätzliche Bewertung beider Darlehnsformen ist jedoch folgende Überlegung: Eine Hypothekenbank, die beispielsweise heute ein Annuitätendarlehen für 6 % Zinsen ausleihen würde, bietet zum gleichen Zeitpunkt die Möglichkeit der Geldanlage in Pfandbriefen für ca. 5 % Zinsen. Sie arbeitet also mit einer Marge oder auch Gewinnspanne von 1 Prozentpunkt. Bei einer Bausparkasse beträgt diese Marge in der Regel 2 Prozentpunkte.
Eigentlich müßte an dieser Stelle jedem Leser klar geworden sein, warum eine Baufinanzierung über Bausparverträge meistens teuerer ist, als eine Finanzierung über ein Hypothekendarlehen. Nun mag auch der eine oder andere besser verstehen, warum inzwischen auch die gewinnträchtigen Großbanken Deutsche Bank und Dresdner Bank eigene Bausparkassen gegründet haben.
